一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿(mǎn)了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱(chēng)“泡沫經(jīng)濟(jì)”。而房地產(chǎn)“泡沫”是指由于虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。

　　房產(chǎn)泡沫是什么意思

　　一個(gè)最理論化關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的定義大概是這樣的: “指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值(市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值不符)，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。” 也有專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)泡沫，主要就是指“房?jī)r(jià)比較高，空置率比較高”，房?jī)r(jià)高得遠(yuǎn)離市場(chǎng)和個(gè)人需求，空置率高得遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)和社會(huì)支撐。實(shí)際上不是房?jī)r(jià)比較高，而且房?jī)r(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它的價(jià)值和普通人購(gòu)買(mǎi)力。

　　房?jī)r(jià)的確是房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)，就像股價(jià)和整體物價(jià)水平一樣，所以我在回答一些人的質(zhì)疑時(shí)非常簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)泡沫就是房?jī)r(jià)過(guò)高，不僅是絕對(duì)價(jià)位高，而且是相對(duì)價(jià)位高，高得整個(gè)社會(huì)無(wú)法承受，也許一兩年可以承受，但長(zhǎng)期無(wú)法承受。投資過(guò)熱所造成的持續(xù)性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經(jīng)濟(jì)，而一個(gè)行業(yè)的過(guò)快增長(zhǎng)特別是伴隨著價(jià)格的過(guò)度虛高就是一種行業(yè)增長(zhǎng)的泡沫，但一些特別重要行業(yè)的泡沫(像房地產(chǎn)、汽車(chē)和高科技產(chǎn)業(yè))卻能演化為整體經(jīng)濟(jì)的泡沫。

　　有些產(chǎn)業(yè)的泡沫并不是直接通過(guò)這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格上漲來(lái)表現(xiàn)，如汽車(chē)和高科技產(chǎn)業(yè)，在出現(xiàn)泡沫時(shí)，其自身的價(jià)格(產(chǎn)品的價(jià)格可以是持續(xù)下跌的)并不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費(fèi)需求的膨脹，盡管如此，間接的持續(xù)價(jià)格上漲卻總是必然出現(xiàn)的，如通過(guò)股票價(jià)格來(lái)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)泡沫的特殊性在于它的泡沫表現(xiàn)一般是房?jī)r(jià)與股價(jià)同時(shí)得到反映，如日本80年代的房地產(chǎn)泡沫和香港的房地產(chǎn)泡沫，我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)股的價(jià)格沒(méi)有表現(xiàn)主要有兩個(gè)原因：一是整個(gè)股市低迷，抑制了房地產(chǎn)股的炒作，二是盡管房地產(chǎn)繁榮，但我國(guó)上市的房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)普遍都不好。

　　房產(chǎn)泡沫的特征

　　房產(chǎn)泡沫主要特征有：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度較大、沒(méi)有穩(wěn)定的周期和頻率、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加等。關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的成因，有以下三個(gè)方面：投資者過(guò)度投機(jī);消費(fèi)者及投資者對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)測(cè)偏高;銀行信貸非理性擴(kuò)張。一旦房地產(chǎn)“泡沫”破裂，則可能造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡、導(dǎo)致金融危機(jī)甚至引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)。

　　房產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀

　　中國(guó)社科院2010年12月8日發(fā)布《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》。報(bào)告顯示，今年我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)泡沫程度偏大，部分城市房?jī)r(jià)泡沫程度過(guò)大。 綠皮書(shū)通過(guò)對(duì)2010年9月全國(guó)35個(gè)大中城市二類(lèi)地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%，其中有7個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上，11個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在30%—50%之間，8個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%— 30%，9個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在10%以?xún)?nèi)。

　　綠皮書(shū)顯示，泡沫指數(shù)最高的前七個(gè)城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實(shí)際價(jià)格比例的50%以上。

　　住宅價(jià)格泡沫指數(shù)代表實(shí)際房?jī)r(jià)中價(jià)格泡沫所占的比例。泡沫指數(shù)越大，說(shuō)明該城市房?jī)r(jià)中的泡沫成分越大。綠皮書(shū)指出，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)的預(yù)測(cè)不可避免地要受到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的干擾，而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能，因此不能僅依據(jù)房?jī)r(jià)泡沫大小，去進(jìn)一步推斷房?jī)r(jià)的走向。