抵押權的順位,又稱抵押權的順序、次序或者位序。指就同一個抵押物設定數個抵押權時，各個抵押權人優先受償的先后順序，即同一抵押物上數個抵押權之間的相互關系。抵押權的順序為抵押人相互之間的關系,為抵押權在實現上的排他效力的重要表現,也是抵押權制度中的重要問題之一。

　　抵押權順位的變更：抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債券數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人的書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。

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　　例如個人房屋抵押登記流程：

　　一、提交材料(除說明外，其它均須提供原件)：

　　1、《房地產抵押登記申請表》2、《房屋所有權證》、《房屋共有權證》。

　　3、《國有土地使用證》(核對原件，收復印件一份);抵押權人為單位的應提交“營業執照”;

　　4、查檔結果證明5、抵押合同及被擔保的主合同，若辦理變更抵押登記，須提交《房屋他項權證》、變更抵押合同或協議6、抵押當事人身份證明(核對原件，收復印件一份);

　　7、授權委托書及受托人身份證明(核對原件，收復印件一份，委托書須有委托事項、法定代表人的簽字及單位公章)

　　8、房地產估價結果證明或雙方價值認定書9、以房改私產抵押的須提交抵押人婚姻有效證明并夫妻雙方到場;

　　二、辦事程序：

　　申請→受理→審核→記載于登記簿→發證三、辦理時限：

　　自受理次日起1個工作日四、收費依據及標準：

　　1、房屋登記管理中心：發改價格【2008】924號登記費：住房80元/套;非住房550元/件工本費：10元/本印花稅：5元/本2、房產檔案館：

　　檔案資料查詢服務費：50元/宗檔案證明費：10元/份檔案保護費：0.05元/頁檔案復制工本費：A4紙：0.3元/頁;A3紙：0.6元/頁五、注銷抵押關系終止時，抵押當事人應當在終止之日起15日內，持下列資料到原登記機關辦理注銷抵押登記手續。

　　1、《房屋他項權證》2、《房屋所有權證》、《房屋共有權證》或收件憑據3、《房地產抵押注銷登記申請書》(須有抵押權人公章及受托人簽字)4、以房改私產抵押的，注銷時應提供抵押人配偶身份證、結婚證、委托書或夫妻雙方到場5、委托書(須有委托事項、法定代表人的簽字及單位公章)及受托人身份證復印件6、抵押當事人身份證明(核對原件，收復印件一份)

　　抵押權相當于對世權，所以都是以公示手段登記。要先向社會公眾展示設立了抵押權，然后，登記才會起決定性的生效。所以，登記是抵押權生效的必要條件。這也是保護我們的財產，避免無必要的紛爭而采取的法律行為。大部分國家主管登記的機關一般都是司法機構，而我家卻不同，在國內一般是行政機關，甚至是不確定，這也直接導致了我國抵押權登記的不統一。

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　　抵押是指債務人或第三人不轉移財產的占有，而以該財產作為債權人債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權就該財產依法變價并優先受償。

　　據此定義，抵押權具有以下兩個特征：

　　1、抵押權是在他人之物上設定的權利，是擔保物權，屬于物權的范疇，不受擔保期間的限制。我國法律明確規定：當事人約定或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。

　　2、抵押權具有從屬性，以主債權的成立為前提，因主債權的轉移而轉移，因主債權的消滅而消滅。因此，抵押權并不是無期限地永久存續，除因主債權的消滅而消滅外，還要受主債權訴訟時效的限制。我國現行法律規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。”據此規定，抵押權存續期間為主債務訴訟時效期間。如果主債務的訴訟時效一直沒有完成，一直在中斷或中止，則擔保物權就一直存續;如果主債務訴訟時效完成，在時間完成前抵押權人未依法行使抵押權的，抵押權則因法定期限屆滿而消滅。

　　而且擔保法第五十二條規定：抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅，抵押權也消滅;最高法院據此作出解釋。當事人約定的擔保期限，對擔保物權的存續不具有法律約束力。有關立法資料表明，作出上述規定的理由是：1.抵押權是物權，其內容只能法定，不允許約定。2.抵押權具有絕對的附從性，只要被擔保的債權存在，抵押權就不消失。

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　　物權法第195條第2款規定，抵押權人與抵押人未就抵押權的實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣變賣抵押財產。

　　根據該規定可見，物權法對擔保權的實現在程序上是簡化了，物權法制定時貫徹的一個很重要的思想就是，盡可能的節省執行的費用和成本，盡可能的簡化程序，所以從現在這個第2款的規定來看，實際上就是說，只要到了抵押權實現的時候，首先法律鼓勵抵押權人和抵押任自己達成協議，按照協議執行，達成協議之后，如果一方反悔不愿意執行，怎么辦呢?

　　按照物權法的考慮是，我們可以直接要求法院執行協議。比如你抵押給我的是一棟樓，到執行抵押權的時候，我們雙方達成協議說，直接采取折抵的方式，折價計算，但是達成協議后，你又覺得不合算，因此反悔，出現這種情況，要是按照擔保法來看，就只能從訴訟開始，先審理主債權，經過很復雜的程序，最后再執行抵押權，非常復雜。按照物權法的有關規定，首先盡可能的鼓勵雙方達成協議，如果對方不執行協議，就可以拿著協議到法院直接要求執行，協議就可以成為執行的根據，就很簡單了。

　　沒有協議該怎么辦呢?沒有協議，如果抵押權有登記的，可以直接到法院要求執行抵押權，可以直接就抵押權來進行執行，不需要再就是否存在主債權，主債權數額多少等問題進行審理，因為抵押權已經登記，按照這個執行就可以了。

　　如果人家提出異議怎么辦?就是在實現抵押權時，債務人不承認欠錢或主張已經超過時效，這個時候，那就還需要重新審理主債權，因為這個時候，債務人就主債權是不是有效存在提出了抗辯，這個時候就必須要對主債權進行審理了。但是在很多案件里，債務人對主債權沒有異議，這時就直接執行抵押權，法院就不需要再審理主債權了，就大大的簡化了程序。

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　　抵押的效力：是指抵押擔保對所擔保的債權、對抵押擔保的標的物、對抵押權人與抵押人的法律效力。

　　1.抵押權對抵押物所生孳息及已存在租賃權的效力

　　(1)債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。孳息的清償順序為：①充抵收取孳息的費用;②主債權的利息;③主債權。

　　(2)訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

　　(3)抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

　　2.抵押期間抵押物的轉讓

　　(1)抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　(2)抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　(3)抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。

　　3.抵押權轉移及消滅的從屬性

　　(1)抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

　　(2)主債權未受全部清償的，抵押權人可以就抵押物的全部行使其抵押權。

　　(3)主債權被分割或者部分轉讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使抵押權。

　　(4)主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務。但是，第三人提供抵押的，債權人許可債務人轉讓債務未經抵押人書面同意的，抵押人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔擔保責任。

　　4.抵押財產價值減少或毀損的處理

　　(1)抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

　　(2)在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。

　　(3)抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施。

　　5.其他情況下的抵押權效力

　　(1)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金;抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

　　(2)抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。

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