您好，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預(yù)售又稱賣樓花。

　　商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要差異在于，商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收，預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會導(dǎo)致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權(quán)，商品房預(yù)售對買房人而言存在更大的風(fēng)險。

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件為：

　　(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。這個條件主要為了確保現(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體資格合法。

　　(2)取得國有土地使用權(quán)證書。主要為了確保現(xiàn)售商品房的用地合法。

　　(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。主要為了確保現(xiàn)售商品房規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法。

　　(4)已通過竣工驗收。主要為了確保現(xiàn)售商品房符合工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　(5)拆遷安置已經(jīng)落實。主要為了保障被拆遷人的合法權(quán)益。

　　(6)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。主要為了確保現(xiàn)售商品房達(dá)到基本使用條件。

　　(7)物業(yè)服務(wù)方案已經(jīng)落實。主要為了避免商品房銷售后產(chǎn)生糾紛，同時物業(yè)服務(wù)也是買受人決定是否購買商品房的因素之一。另外實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房時應(yīng)完成房屋所有權(quán)初始登記(即取得大產(chǎn)權(quán))。

　　商品房預(yù)售的條件為：

　　(1)預(yù)售人已經(jīng)交付國有土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證書。主要為了確保預(yù)售商品房用地合法。

　　(2)預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證。主要為了確保商品房預(yù)售規(guī)劃手續(xù)合法。

　　(3)預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進度和竣工交付日期。這是商品房預(yù)售的關(guān)鍵條件，也是預(yù)售商品房區(qū)別于現(xiàn)售商品房的主要條件。

　　(4)預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。主要為了確保預(yù)售合法，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進行商品房預(yù)售。

　　望采納，謝謝。

商品房現(xiàn)房買賣合同和預(yù)售合同的區(qū)別在于：

　　1.合同有沒有標(biāo)明房屋面積的使用率和誤差率。

　　2.合同有沒有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則投資者因為購買的是期房，而不是現(xiàn)房，所以買房時看到的是圖紙。

　　3.有沒有對附屬配套設(shè)施的有效制約條款。

　　4.合同有沒有規(guī)定發(fā)展商延期交房的具體罰則。