業主收房驗房的最佳流程

　　帶齊身份證件、相關資料、費用以及驗房工具等，按照與開發商約定的時間前去收房，主要有以下幾個步驟：

　　1 開發商和物業核驗業主材料。雙方確認收房流程。

　　2 業主領取《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》(此三項必須為原件)以及《房屋土地測繪技術報告書》，并由開發商加以說明。

　　3 業主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環節。

　　4 業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案。雙方協商并達成書面協議，根據協議內容解決交房中存在的問題。無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協議。

　　5 開發商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差后結算剩余房款、各項費用以及延期交房違約金等。

　　6 業主領取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。

　　7 與物業公司簽署物業協議、向物業公司交納物業費并索要發 票或蓋章確認的收據。

　　8 辦理產權證有關的事項。若業主委托開發商辦理產權證，則可由開發商代收契稅和房屋產權登記費。代辦費金額雙方協商。業主也有權拒絕代辦。

　　9 業主簽署《入住交接單》，收房完成。

　　收房流程注意事項

　　不少業主是第一次買房子。好不容易盼到交房了，卻往往不知所措。什么時間收房最好?交房手續怎樣辦才省時省力?請您留意以下幾個注意事項和經驗建議。

　　1、關于收房時間。一般房產商通知小業主交房時間比較早，建議不要在第一、第二天去收房。因為那兩天同時來收房的人很多，陪同驗收房子的人也不會有太充裕的時間仔細陪同看房。您不妨選擇第三天或第四天。

　　2、您可以去物業部門查看資料，包括《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、《管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)》、《面積實測表》等。需要注意的是，前四項文件是可以帶走的。其中《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》必須是原件。

　　3、注意核實面積、合同及價錢多退少補等問題。首先要確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。查看售房合同，看誤差為多少。注意簽訂合同時將誤差定在2%至3%，建議不超過5%。

　　4、物業可能會催促交付物業費等費用。但根據建委的最新規定，開發商不得以先交物業費等費用為收房條件。可以驗收好后交付費用。

　　5、從物業領取鑰匙時，要確認樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙是不是齊全。 目前，大部分的商品住宅交付時都是毛坯房。驗毛坯房的程序主要是三大步驟。

　　第一步“看外部”：即觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

　　第二步“查內部”：即檢查入戶門、內門、窗戶、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、暖氣、煤氣、通風、排煙、排氣。

　　第三步“測相鄰”：主要是就閉存水試驗、水表空轉等問題與樓上樓下的鄰居配合查驗。

　　驗精裝房還要記得檢查地板、櫥柜、潔廁具以及家電的質量。

　　驗房三大步驟、驗房流程詳解

　　1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好，樓道樓梯安全性和公用設備完好性后，開啟戶門。

　　2、檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象。

　　3、檢查戶內門窗、陽臺等部位有無開裂現象(陽臺裂縫危險最大)，油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇，確認是否推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。

　　4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4-5個點用盒尺進行測量，若數值一致說明沒有傾斜。

　　5、檢查墻壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋，是否有爆點(生石灰在發成熟石灰時因攪拌不勻，抹在墻上干后會形成爆點)。檢查地面是否平整，是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓，要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板。

　　6、如是精裝房，還要檢查廚衛吊頂是否安裝牢固。墻磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓(以小錘敲擊)，是否有色差，縫隙是否符合規范。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。

　　7、檢查上下水。盡量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水，如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，每個下水口應灌入兩盆水左右，聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢，確定表面沒有積水。確認沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口，加以捆實。地漏等下水則需要塞實并留下可拉扯的位置。

　　8、檢查衛生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。將水倒在衛生間地面上(高度約2厘米)，通知樓下的業主24小時后查看其房間內廁衛的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表，記錄下水表的數字。同時也要記錄電表數字。

　　9、檢查電氣開關箱內的各開關是否有明顯標示，是否安裝牢固，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座，如自備有插排(帶有指示燈的五孔插座)，可根據指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表，可測試插座對地絕緣情況是否良好。

　　10、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

　　11、檢查管道通風。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛生間應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風口中是否存有建筑垃圾。

　　12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示應同時關閉進氣閥。

　　13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢，放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。

　　14、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符。驗房過程發現問題及時記錄，并與物業人員確定解決方案和解決日期。如果驗房后認為質量問題較多且需較大整改，則業主可要求開發商簽收“關于房屋存在質量問題要求限期整改的確認函”后中止辦理手續。

　　多發問題查驗指南

　　只要按照攻略要求操作，尤其注意最容易發生問題的地方，基本上就可以驗出房屋質量的好壞。我們為您搜集了最容易出現問題的要點查驗環節，并附上一些查驗的簡易方法，希望給予您一定的幫助。

　　內外門窗：

　　1.門的開啟關閉是否順暢。2.門插是否插入得太少，門間隙是否太大。3.門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音。4.大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊。5.窗邊與混凝土接口是否已做到沒有縫隙。窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。6.開關窗戶是否太緊，開啟關閉是否順暢。7.窗戶玻璃是否完好。8.窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。

　　地面地板：

　　1.地板有無松動、爆裂、撞凹。行走時是否吱吱作響。2.地板間隙是否太大。3.柚木地板是否出現大片黑色水漬。4.地腳線接口是否妥當，有無松動。5.地面是否有裂縫，是否有起砂現象。

　　屋內頂棚：

　　1.頂上是否有裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖有質量問題，但基本不妨礙使用;如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。

　　2.看頂部是否有爆點，有爆點會給后續的裝修帶來很多不利影響。3.頂棚有無水漬、裂痕。有水漬說明可能有滲漏。如果是頂層住戶，必須觀察頂層是否滲漏。4.留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。5.墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。6.墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪及隆起或凹陷的地方。7.墻身、墻角接位有無水漬、裂痕。8.內墻墻面上是否有石灰爆點。

　　廚房衛生間：

　　1.廁、浴具有無裂痕。包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象。裂痕有時很細小，要仔細觀察。2.坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲。3.浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當。4.廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平。廚房、衛生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。5.磚縫有無滲水現象。6.廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗。7.櫥柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合。8.水池龍頭是否妥當，下水是否順暢。9.衛生間、廚房內是否有地漏，坡度是否合適，水不能往門口處傾斜。10.出水是否通暢，會不會出水口內留有較多的建筑垃圾。11.樓上的鄰居家是否漏水。

　　電氣管線：

　　1.試全部開關、插座及總電閘有無問題。仔細了解各種電路、閉路電視、電話插座的位置是否有引發事故的可能。檢查回路數，按照國家規定，每套住宅的回路數不宜少于5個。2.自來水水質怎樣。供水管是什么材質。有些城市已發文禁止用鍍鋅管做住宅供水管。銅管可安全使用50年，還能凈化管內水質，有益健康。3.煤氣熱水器開關是否有問題。4.居室、客廳有否管線外露。是否有暖氣回水或其它管線穿過。有較多管線穿越居室，不但難看，還會造成裝修困難。

　　驗房常用工具

　　專業驗房需要配備垂直檢測尺、內外直角檢測尺、垂直校正器、游標尺、對角檢測尺、反光鏡和伸縮桿等。還要帶上5米盒尺、25至33厘米直角尺、50至60厘米丁字尺、1米直尺等量具，以及各種電鉗工具，如帶兩頭和三頭插頭的插排(即帶指示燈的插座)、各種插頭(電話、電視、寬帶插頭)、萬用表、搖表、多用螺絲刀(“-”字和“+”字)、5號電池2節、測電筆、手錘、小錘、燈泡。

　　自己驗房的業主很難帶齊這些專用工具。事實上，您只要準備一些常用的工具就可以了。它們主要是：

　　1)盆：用于驗收下水管道。2)小錘：用于驗收房子墻體與地面是否空鼓。3)塞尺：用于測裂縫的寬度。4)5米卷尺：用于測量房子的凈高。5)萬用表：用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通。6)5號電池：兩節，用于檢查門鈴。7)鏡子、小凳、手電：用于檢查不易觸及處和暗處。8)其他：計算器、紙筆、塑料袋、打火機、衛生紙、報紙、包裝繩。