(一)?流程：買(mǎi)賣(mài)雙方須經(jīng)過(guò)兩步走?轉(zhuǎn)按包括兩個(gè)方面，一是賣(mài)方提前償還銀行貸款，與銀行解除債權(quán)債務(wù)關(guān)系，撤銷抵押登記;二是買(mǎi)方申請(qǐng)二手房貸款，以所購(gòu)住房作為新貸款的抵押擔(dān)保，辦理抵押登記。其業(yè)務(wù)流程為：?第一步，賣(mài)方向銀行提出申請(qǐng)。?第二步，經(jīng)銀行審查同意的，由銀行、賣(mài)方和買(mǎi)方簽訂協(xié)議，銀行同意賣(mài)方轉(zhuǎn)讓住房，賣(mài)方承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權(quán)銀行從其在銀行開(kāi)立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，買(mǎi)方承諾交易時(shí)將房款劃入賣(mài)方在銀行開(kāi)立的賬戶上。?第三步，賣(mài)方和買(mǎi)方簽訂住房轉(zhuǎn)讓合同。?第四步，買(mǎi)方向銀行提出新的貸款申請(qǐng)，貸款額可以為賣(mài)方剩余貸款余額，也可以按照下列公式計(jì)算：?貸款額=所購(gòu)住房市場(chǎng)價(jià)格×二手房貸款成數(shù)。?第五步，銀行經(jīng)審批同意后，與買(mǎi)方簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。?第六步，賣(mài)方與買(mǎi)方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。?第七步，銀行與賣(mài)方到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理注銷抵押登記手續(xù)，同時(shí)與買(mǎi)方申辦新的抵押登記手續(xù)。?第八步，銀行對(duì)買(mǎi)方發(fā)放貸款，根據(jù)買(mǎi)方的授權(quán)，將貸款劃到賣(mài)方開(kāi)立的賬戶上，然后根據(jù)賣(mài)方的授權(quán)，從賬戶上直接扣收賣(mài)方尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。